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28 2017-07

博马娱乐:黄其森:这是一个大象跑得比兔子快的时代

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来源:观点地产
时间:2017年7月24日

  编者按:8月7-10日,博鳌房地产论坛将在海南举行。作为中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛,十七年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这一年度盛会。
  在论坛举办前夕,黄其森受邀接受了观点地产的采访,就房地产市场的行业形势、融资渠道,以及泰禾的并购策略、多元发展等问题发表了看法,我们将此次专访的精彩观点刊登,以飨读者。
  人的一生,很多选择,其实都引起了命运的巨变,也许作出选择的那一日,相当沉闷和平凡,当时还以为是生命中普通的一天。
  上世纪90年代的中国,似乎连空气也在加速流动,全国掀起一股辞职创业的热潮。对于这群人而言,意味着要放弃稳稳当当的生活,转身投入不确定的未来,供职于建行福建分行的黄其森就是在这个时候下的海。
  1996年,刚过而立之年的黄其森出走体制,创立了泰禾。经过几年的发展。在2013年,泰禾突然被推到了镁光灯下。
  这一年,黄其森做了两个决定。
  2013年,泰禾在福建、北京和上海频繁拿地,最终以195.3亿元收下12幅地块,连任志强也感慨“老黄有点疯”。
  后来,黄其森回忆起这段“有点疯”的岁月,他更加肯定自己的选择,“当时是志在必得,这是基于我们对大趋势的判断”。
  凭借开疆扩土策略,泰禾在两年后顺利跃上百亿台阶。
  同一年,豪宅产品“院子系”开疆扩土,并与泰禾形成水乳交融的关系,再也分不开。

建一个院子

  黄其森曾在多处场合表达过自己的对传统文化的热爱:“不知什么时候,全国各地的建筑都长成了同一副面孔,欧式建筑充斥在每座中国城市。”
  2014年“两会”上,作为全国政协委员的黄其森曾设问:“如果遍地罗马小镇、托斯卡那、加州水岸,到哪里去找中国人自己的乡愁呢?”
  之所以是“设问”,是因为黄其森已经给出了自己的答案,这个答案就是他的“院子”。
  如果说黄其森1996年出走体制的决定,赋予了一家房地产企业以生命,那么其在豪宅产品里对中国文化的坚持,便是赋予这家房地产企业以灵魂。
  2003年,泰禾集团在北京的代表作别墅项目,即后来更名为“中国院子”的“运河岸上的院子”,奠定了泰禾集团“院子系”产品的基础。
  这个项目前后历经十年才大红大紫,其间不乏质疑之声,在后来的一次演讲中,黄其森回忆道:“2003年我们在做这个项目的时候,当时的地段做高端大家不认可,我们做中式,可那时候是‘欧风美雨’,别墅豪宅都是欧美的,中式的大家放在比较低的位置。”
  但不可否认的是,也正是凭借它,当谈到中国的豪宅,再也抹不开泰禾;并且在地产江湖里,黄其森也因此收获了“黄院长”这一外号。
  “我们坚持下去,坚持了十年时间,从2003年到2013年,我们用十年时间就做了这一个院子。当然我们的收获也不错,货值从5个亿做到现在130多亿。”黄其森说道。
  2013年,泰禾正式确立“院子系”产品,并在全国范围内铺开。截至目前,泰禾院子品牌已在全国范围内16个一线及二线城市落地,合计布局了24个院子系项目。

定一个方向

  作为一个地产人,黄其森始终强调建筑对中国传统文化的传承。
  尽管外界对泰禾的认知更多停留在院子系产品,实际上在房企纷纷转型的这几年,泰禾所布局的领域也发生十分巨大的变化。
  朝着什么方向发展?黄其森又一次站在了选择的路口。
  “当前,各大房企在保持规模上升的同时都在探索一种适合自身发展的转型方式,泰禾也在积极思考如何有效转型与变革。”黄其森对观点地产新媒体表示:“当然,首先要坚持的就是对房地产这个行业的认识和认可,如果没有这个信心,我想其他的一切的应对都是徒劳。”
  除开对房地产产品线进行丰富如布局小镇、文旅外,目前泰禾的多元化布局已有金融、教育、文化、医疗大健康等方向。
  近来最引人关注的是泰禾6月19日以106亿港元完成收购大新金融集团旗下的寿险业务,并与旗下大新银行有限公司签订了15年独家银保协议。
  追溯到2015年4月,泰禾确立了围绕以房地产为核心,以金融和投资为两翼的发展战略,此后消息不断。
  同年5月份,泰禾联手七匹狼等11家福建企业,发起了海峡人寿保险股份有限公司,其中泰禾集团拟以自有资金出资人民币1.5亿元,占海峡人寿注册资本的10%。
  除此之外,黄其森曾在“两会”期间表示,将在5年时间内最少投500亿做医疗。他认为,这是在履行社会责任,而且医疗跟地产、保险有很强的协同效应,因为高净值人群对自己的健康需求很高,能享受到高端医疗服务,能提升其满意度。
  因此,在2016年3月,泰禾收购美国纳斯达克上市公司——阿莱恩斯医疗服务公司51.5%股份,黄其森任命为该公司董事会董事长。截止今年5月,泰禾已收购了3家医院,分别为四川蓝海医院、成都妇女儿童医院以及北京裕和中西医结合康复医院。
  按照他的想法,这些将与泰禾的地产主业都是有机协同的,“泰禾希望能够为业主提供更多服务,吃喝玩乐,衣食住行,甚至是包括生老病死在内的全产业链的服务。”

做一只大象

  面对近年来千亿房企的不断涌现,黄其森感慨道:“这是一个大象跑得比兔子快的时代。”
  他继而对观点地产新媒体说道,行业内很多人认为,在这个时代,规模虽然不是万能,但是没有规模似乎是万万不能的。
  2013年,泰禾在福建、北京和上海频繁拿地,最终以195.3亿元收下12幅地块。在今天看来,当初黄其森对于规模的选择,确实让泰禾上了一个新的台阶。
  此后的三年,泰禾的营业收入实现大幅度增长,同比增幅分别达到133.4%、36.61%、76.93%、39.93%,并在2015年成功跃上百亿规模。
  泰禾的扩张速度仍在持续,但其土储策略已发生变化,比起前几年选择在土地市场上拔剑四顾攻城略地,近两年黄其森更倾向于并购。
  观点地产新媒体了解到,2016年,泰禾共计有16个项目是通过并购或者合作的方式获取,2017年截止7月份则有17个项目是通过并购或者合作方式取得。
  黄其森认为,近来业内并购的机会逐渐增多,是因为对于规模较大的房地产企业而言,它们的资源获取和快速周转能力是中小房地产企业所难以达到的,部分开发实力不足的企业正在退出。
  通过收购的方式拿地,“一方面可以避开公开市场的激烈竞争,破解热点城市拿地困局,降低企业扩张成本和风险,另一方面收购项目通常可以实现较高的周转率,能够快速推出市场,为企业带来业绩增长。”
  黄其森表示:“未来,企业或项目收购和并购机会还会增加,泰禾将密切关注政策变化,顺势而为,在条件具备的情况下,力争弯道超车。”

  以下为观点地产新媒体对黄其森的专访实录:

  观点地产新媒体:近年来并购大行其道,泰禾集团也启动了大量的并购,您是如何看待这种行业趋势出现的原因?未来这种行业趋势将如何发展?
  黄其森:近年来,房地产市场突飞猛进的发展态势也使土地市场变得火热。我认为,对于规模较大的房地产企业而言,它们的资源获取和快速周转能力是中小房地产企业所难以达到的,部分开发实力不足的企业正在退出,因此业内并购的机会逐渐增多。
  泰禾集团今后仍然将利用自身品牌、产品、资金等方面的优势,通过收购兼并等方式实现规模扩张。
  近年来,泰禾也意识到土地市场风险,减少了在公开市场拿地,而是利用自身品牌和资金优势,加大了项目并购的力度。
  2016年共计有16个项目是通过并购或合作的方式获取,2017年截止目前共有17个项目是通过并购或者合作方式取得,土地获取成本得到了很好的把控。
  未来,我们认为企业或项目收购和并购机会还会增加,泰禾将密切关注政策变化,顺势而为,在条件具备的情况下,力争弯道超车。

  观点地产新媒体:相对通过土地市场获取项目,您认为并购存在什么优势与劣势?泰禾集团将如何发现优势并且规避劣势?在资金投入上,土地市场与并购将分别会占据多大的比例?
  黄其森:通过收购的方式拿地,一方面可以避开公开市场的激烈竞争,破解热点城市拿地困局,降低企业扩张成本和风险,另一方面收购项目通常可以实现较高的周转率,能够快速推出市场,为企业带来业绩增长。
  随着土地市场竞争日趋激烈,泰禾也创新拿地方式,加大了项目并购的力度,土地拓展方式变得更加灵活。
  去年,泰禾集团首次进入苏州、佛山、珠海、东莞等二线热点城市,新增土地储备204万平方米。
  2017年截止目前,公司除了漳州一个项目是在公开市场上招拍挂取得的,其余项目都是通过并购或者合作方式取得,并新进太原、南昌、济南、合肥、郑州等二线省会城市,进一步加大了公司在二线核心城市的战略布局。
  目前,泰禾土地储备较为丰富。在当前市场导向下,泰禾更愿意以并购的方式加大土地储备,不会去拿“地王”。

  观点地产新媒体:2017年,中国房地产行业面临着深度调整,市场分化、回归一二线的趋势开始改变,三四线再一次成为一个看上去不错的选择,您怎么看今年行业形势的变化?您是否看好三四线市场?
  黄其森:中央精神明确强调,“房子是用来住的、不是用来炒的”。我认为,随着国家抑制投资与投机,限制炒房的各类措施陆续出台,今年整体市场将是持续平稳,不会出现大起大落。
  市场出现分化,这很正常。一线城市人口、教育、医疗等优势资源相对集中,在土地资源稀缺的背景下,对企业而言,虽然一线城市和部分二线热点城市未来竞争肯定越来越激烈,但相对三四线城市来说,其市场风险会较小。
  对于泰禾来说,公司一直坚定深耕一线城市的战略,并适度扩张至市场需求量大、经济发展良好的部分二线热点城市。
  泰禾继续坚定看好一二线等热点城市,在主流已转变为改善性需求以及地价屡创新高的情况下,泰禾在一线城市和部分二线热点城市,将以打造高端产品为主,审慎扩张。

  观点地产新媒体:房企规模与效益矛盾越来越突出的当下,以碧桂园、万科、恒大为代表的一批数千亿及千亿规模房企,这几年的扩张更加迅速,出现这种现象的原因是什么?
  黄其森:我认为, 出现这种现象的原因在于经历行业调整期后,新常态下的房地产市场出现了明显的分化趋势。这是一个大象跑得比兔子快的时代,规模房企增速明显高于中小房企。
  行业内很多人认为,在这个时代,规模虽然不是万能,但是没有规模似乎是万万不能的。只有规模效应的凸显,才可以进一步降低自己的拿地成本、融资成本,并可以获得一些良好的并购资源,形成企业的联动发展。

  观点地产新媒体:行业分化形势下,规模化扩张房企的天花板会出现吗?在这种背景下,泰禾集团将如何保持自己的市场份额?未来存在一个什么样的规模目标?
  黄其森:当前,各大房企在保持规模上升的同时都在探索一种适合自身发展的转型方式,泰禾也在积极思考如何有效转型与变革。当然,首先要坚持的就是对房地产这个行业的认识和认可,如果没有这个信心,我想其他的一切的应对都是徒劳。
  近年来,泰禾敏锐地把握住房地产行业内强强联手的趋势,进一步发挥泰禾的品牌优势、开发能力,与北科建、信达地产、华发地产、世茂地产、大名城、福能集团等建立起稳固的合作关系,优势互补,取长补短,携手成长。
  2017,也是泰禾多元化发展之年。泰禾的多元化,是协同的多元化,不是为了多元化而多元化,而是顺势而为。金融、教育、文化、医疗大健康等成为了我们多元化的方向,这与我们的地产主业都是有机协同的。
  泰禾希望能够为业主提供更多服务,吃喝玩乐,衣食住行,甚至是包括生老病死在内的全产业链的服务。

  观点地产新媒体:许多房企开始在文旅板块布局,是否会担心出现与前些年商业地产过热那样的现象?在文旅板块,泰禾又有什么样的发展计划?
  黄其森:确实,许多房企都开始热衷布局文旅板块,可以预见未来文旅板块会越来越热,文旅企业必然经历激烈的市场竞争而优胜劣汰。
  对此,泰禾并不担心,我们相信市场永远欢迎和接受匠心打造好的产品。旅游度假类地产是泰禾未来瞄准的新增长点,能整合集团的大健康、医疗、教育等产业资源。
  目前,泰禾在国内南北两端均已布局旅游地产,京津冀的张家口是滑雪主题,闽南“金三角”则是滨海主题。其中,张家口亚龙湾项目泰禾将会充分发挥自身优势,在冬奥会的大背景下,更好打造酒店与度假村服务产业链,使其成为崇礼向世界展示风采的国际化名片。
  在南方,白塘湾地块将规划建设度假酒店、温泉休闲、健康养生中心、滨海社区等,打造厦门湾南岸滨海旅游度假城。

  观点地产新媒体:小镇领域同样是房地产行业新的风口,您是如何看待目前特色小镇的发展现状?泰禾集团的特色小镇将如何做到“特”?
  黄其森:在核心城市周边发展特色小镇,既符合国家政策方向,也匹配泰禾坚持围绕强一二线城市布局的战略。搞特色小镇不是简单投一个项目,而是要做很多准备。
  泰禾在发展特色小镇方面很有实力,我们有自己的金融板块、医疗板块、文旅板块,近期还引入很多教育资源、创新创业资源。我们重点关注的区域还是京津冀、海西等大城市群核心城市周边。
  我认为,特色小镇建设要规划在先,保留文化风貌,更不贪大求洋。特色小镇能不能搞的活,关键还是看企业的产业导入、人口导入能力,还要符合地方特色和历史传统,不能千篇一律,对规划、资源整合和商业模式创新能力都要求比较高,要具备提供优质配套服务的能力,坚持传统开发模式的企业很难做成特色小镇。

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